Как составить дарственную на квартиру в ипотеке? Легальна ли такая сделка?

Дарение квартиры — один из самых простых, быстрых и при этом дешевых способов передать права собственности на имущество.

При этом такая процедура имеет ряд особенностей, таких как безвозмездность сделки и сохранение за дарителем определенных прав на собственность.

Перед дарителями зачастую встает вопрос: можно ли передать квартиру, купленную в ипотеку? Есть ли возможность передать залоговое имущество? Тема достаточно сложная, многогранная и востребованная, и в этой статье мы подробно её разберем.

Можно ли оформить?

Законодательство дает владельцам квартиры, купленной в кредит, все необходимые права для проведения регистрационных операций. Но тот же самый закон обязывает заемщика строго следовать условиям договора с банком и всегда спрашивать письменного разрешения на проведение любых действий, касающихся заложенного имущества.

В связи с этим закон предусматривает возможность процедуры дарения, но только в том случае, если банк ничего не имеет против, а в договоре нет каких — то особых ограничений. В том случае, если возникнут споры, в первую очередь будут рассматриваться именно условия договора, а не права собственника на имущество.

Как отнесутся банки?

Так как последнее слово всегда остается за банками нужно подробнее остановиться на вопросе их отношения к дарению.

В первую очередь стоит указать на то, что большинство банков крайне негативно относятся к любым операциям с заложенным имуществом.

Во первых, это требует значительных изменений договора, не несущих прибыли.

Во вторых, создаются новые риски, зачастую неожиданные и непредусмотренные.

В третьих, в случае возникновения трудностей значительно усложняется их урегулирование как через суд, так и мирным путем. При этом закон дает банкам полное право  отказывать в проведении подобных операций даже без объяснения причин.

При этом существует несколько способов облегчить процедуру получения разрешения на дарение заложенного имущества:

• Дарите квартиру человеку с хорошей кредитной историей. В этом случае банк, видя минимальный риск, легче согласится на дарение;
• Проводите рефинансирование. Если ваш банк не дает разрешения на переоформление, то можно погасить заем с помощью кредита в другом банке и уже там получить разрешение на дарение;
• Если у вас есть возможность, то погасите кредит досрочно. Нет залога — нет необходимости получать разрешение.

Порядок оформления

Для того, чтобы провести процедуру дарения, вам потребуется:

• Обратиться с запросом на разрешение дарения в банк;
• Подготовить дарственную;
• Собрать все необходимые документы, оплатить пошлину;
• Предоставить бумаги в Росреестр или МФЦ;
• Провести процедуру регистрации имущества.

Рассмотрим каждый шаг более подробно. И начать стоит с получения разрешения на операцию.

Для того, чтобы получить ответ от банка, нужно направиться в ближайший офис кредитора и обратиться к специалисту по займам. С ним потребуется подробно обсудить всю процедуру.

После того, как будет получено разрешение, можно приступать к составлению договора дарения. Не забудьте вписать в него пункты, которые касаются наличия обременений на передаваемом имуществе, а так же информацию о новых обязанностях одаряемого.

Документы

Перейдем к пакету документов, необходимых для составления дарственной и обращения в регистрационную службу. Собрать его не так уж и сложно, так как он даже меньше чем нужный для купли — продажи. Перед обращением в МФЦ у вас должны быть на руках:

• Паспорта дарителя и одаряемого;
• Правоустанавливающие бумаги на квартиру;
• Кадастровый и технический паспорта недвижимости;
• Выписка из БТИ и домовой книги;
• Разрешение на проведение дарения от банка;
• Договор дарения;
• Разрешение от супруга или супруги, заверенное нотариальное (при необходимости);
• Справка о родстве дарителя и одаряемого (при наличии).

Образец

Стоимость оформления

Перейдем к стоимости передачи квартиры с помощью дарения. Обязательных трат всего две — оплата государственной пошлины и налога на дарение.

Налог — тема отдельная, и мы её рассмотрим отдельно ниже. Пошлина же равняется 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.Это — минимальная сумма, которую потребуется заплатить.

Теперь рассмотрим дополнительные услуги, которые могут значительно облегчить вам жизнь:

• Составление договора дарения юристом — от 1 000 рублей;
• Составление и заверение дарственной на проведение сделки — от 2000 рублей;
• Заверение согласия от супруга/супруги дарителя — от 1 000 рублей;
• Проведение консультации по вопросам дарения — от 300 рублей, в некоторых организациях предоставляется бесплатно;
• Дарение «Под ключ» — в зависимости от стоимости квартиры, в среднем от 20 000 рублей;
• Подготовка пакета бумаг с помощью нотариуса — от 5 000 рублей;
• Помощь сотрудников МФЦ — в зависимости от типа оказываемых услуг.

Налогообложение

При оформлении дарения потребуется оплатить не только пошлины и дополнительные траты, но и налог. Его размер равен 13% от стоимости подаренного имущества, в нашем случае — квартиры. Платить его обязан именно одаряемый, так как при передаче имущества именно он становится выгодоприобретателем. Оплату нужно внести до конца налогового года, следующего за годом дарения. Для этого потребуется подать декларацию и после её рассмотрения внести необходимую сумму.

Особенности дарения доли

Существует одна вариация дарения, которая при наличии ипотеки вызывает особенно много вопросов, а именно дарение доли квартиры. В этом случае сложности вызывают такие проблемы, как перераспределение кредита, составление договора и сам процесс передачи жилья. Чтобы не расписывать всю процедуру заново, отметим отличия, которые встречаются на каждом этапе.

• При обращении в банк для получении разрешения на передачу заложенного имущества потребуется так же попросить провести перерасчет выплат в связи с передачей доли. После того, как банк изучит вашу заявку и даст положительный ответ, им будет подготовлен специальный договор, который установит новые условия оплаты займа уже несколькими собственниками;
• При составлении договора потребуется дополнительно указать на ответ банка как на один из документов, дающих право на передачу собственности, а так же на договор кредитования как на документ, налагающий на стороны дополнительные обязанности;
• В случае неуплаты собственником своей части кредита банк получает право на подачу иска, аннулирующего договор дарения. После этого все обязанности ложатся на прежнего собственника;
• При передаче только доли квартиры дарителю не потребуется согласия других собственников, как это нужно при купле — продаже. Единственное исключение — потребуется дополнительное нотариально заверенное согласие супруга/супруги в том случае, если квартира находится в совместной собственности;
• После проведения перерегистрации новому владельцу, если он не является близким родственником дарителя, потребуется уплатить 13% только от стоимости своей доли.