Как составить договор купли-продажи без прямого участия собственника?

Заключение любого соглашения, в том числе и составление договора купли-продажи, первыми лицами само по себе имеет ряд особенностей, которые требуют тщательного изучения. Наличие доверенности очевидно осложняет процедуру, но разобраться с множеством нюансов и подводных камней вполне возможно, к тому же это поможет сократить процессуальный срок данной процедуры.

Доверенность – что нужно знать прежде всего?

Заключение договора о купле-продаже (КП) регулируется несколькими правовыми актами. В их число входят:

  • Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) — статьи с 185 по 189.
  • Гражданский Кодекс РФ — глава 30.

Необходимость составления акта о передаче полномочий при подписании сделки КП варьируется в зависимости от некоторых условий. Они отражены в следующих документах:

  • «Правила проведения публичных торгов в ходе исполнительного производства» — пункт 19
  • «Правила биржевых торгов при проведении государственных закупочных интервенций для регулирования рынка продукции фермерского и сельского хозяйств, продовольственных товаров и сырья» — приложение 2

В соответствии с правилами, представленными выше:

  • Законодательство предусматривает отсутствие необходимости подтверждения передачи полномочий при заключении сделки в некоторых специфических случаях. Таковым, например, является документ о продаже недостроенных объектов, находящихся на государственной земле, подписанный на аукционе. Таким образом, в документе стоит имя собственника имущества или участка, но организатор торгов не имеет подтверждения о передаче права продажи.
  • Законодательство также предусматривает нормативную форму заключения доверенности для \ некоторых видов сделок, в частности сделки КП. Примером подобного случая служит осуществление государственных закупочных интервенций.

Договор купли-продажи жилой площади — можно ли составить акт при участии третьего лица?

Договор, оформленный подобным способом, также имеет юридическую силу. Правила оформления и регистрации данных документов излагаются в следующих нормативных актах:

  • В решении Пленума Верховного Суда Российской Федерации, которое описывает порядок применения судами конкретных положений раздела первой части Гражданского Кодекса РФ», пункт 128 – нотариальный акт о передаче полномочий необходим при заключении сделок, предполагающих отчуждение имущества, правовое обладание которым подтверждается наличием в государственном реестре, подписании ипотеки или установлении ограниченного права обладания участком земли, т.е. сервитута.
  • Гражданский Кодекс РФ, ст. 185.1, пункт 1– заверению нотариуса обязательно подлежит передача полномочий на заключение сделок, которые запрашивают нотариальную форму, на регистрацию прав и соглашений, а также на пользование теми правами, которые числятся в государственных реестрах.
  • ГК РФ, статья 187, пункт 3– наличие нотариального подтверждения обязательно при подписании доверенности, переданной от представителя, т.е. в случае передоверия третьим лицам.

Доверенность от собственника квартиры — каковы особенности подписания подобного договора купли-продажи?

Известно, что форма сделки КП с доверенностью от собственника или письменным уполномочием кого-то на приобретение недвижимого имущества от покупателя подойдет и в таком случае, если представительство для последующего подписания актов запросили обе стороны.

Документ о передаче полномочий к договору о продаже квартиры от самого продавца в свою очередь тоже имеет свои особенности. К ним относятся:

  • недееспособность доверителя или неспособность осознавать значимость выполняемых действий – в подобном случае доверитель не имеет право отчуждать собственность, и независимо от того, являлся ли приобретатель добросовестным или нет, имущество выбывает из владения первоначального собственника незаконно и, значит, впоследствии будет возвращено ему же (в соответствии с определением Федерального Суда № 11-В07-32)
  • Отсутствие однозначной возможности взыскания убытков в случае признания недействительности составленного документа – в случае подписания договора о купле-продаже квартиры через фиктивную доверенность сам акт может быть признан недействительным судом, но, чтобы взыскать убытки с выполнивших его регистрацию государственных ведомств, необходимо доказать неправомерность их действий (т.е. Отсутствия действий) (согласно решению Московского городского апелляционного суда № 33-38646/2017).

Договор купли-продажи участка земли – возможно ли оформить доверенному?

Составление документа о купле или продаже участка земли с наличием документа о передаче полномочий другому лицу тоже возможно, но имеет ряд нюансов, которые оговариваются в правовых кодексах:

  • Земельный кодекс РФ, статья 37, пункт 2 устанавливает, что положения договора, ограничивающие ответственность продавца, не действительны в случае предъявления прав на землю третьей стороной.
  • Решение Верховного Суда РФ № 1-КГ18-3 утверждает, если доверенный подает исковое заявление о том, что собственник уклоняется от обязанности регистрировать переход прав собственности на участок, тогда период действия документа о передаче полномочий не несет правовой силы, потому что начало отсчета истечения этого срока определяется тем, что подающий иск полностью информирован о нарушении его прав.

Ровно, как и любые манипуляции, связанные с заключением соглашений, составление актов о купле-продаже различного имущества и разных видов собственности по доверенности сопряжено с многими юридически оговоренными нюансами, знание которых значительно поможет сократить этот процесс.

(Пока оценок нет)
Загрузка...