Как составить дарственную на квартиру в ипотеке? Легальна ли такая сделка?

Дарение квартиры — один из самых простых, быстрых и при этом дешевых способов передать права собственности на имущество.

При этом такая процедура имеет ряд особенностей, таких как безвозмездность сделки и сохранение за дарителем определенных прав на собственность.

Перед дарителями зачастую встает вопрос: можно ли передать квартиру, купленную в ипотеку? Есть ли возможность передать залоговое имущество? Тема достаточно сложная, многогранная и востребованная, и в этой статье мы подробно её разберем.

Можно ли оформить?

Законодательство дает владельцам квартиры, купленной в кредит, все необходимые права для проведения регистрационных операций. Но тот же самый закон обязывает заемщика строго следовать условиям договора с банком и всегда спрашивать письменного разрешения на проведение любых действий, касающихся заложенного имущества.

В связи с этим закон предусматривает возможность процедуры дарения, но только в том случае, если банк ничего не имеет против, а в договоре нет каких — то особых ограничений. В том случае, если возникнут споры, в первую очередь будут рассматриваться именно условия договора, а не права собственника на имущество.

Как отнесутся банки?

Так как последнее слово всегда остается за банками нужно подробнее остановиться на вопросе их отношения к дарению.

В первую очередь стоит указать на то, что большинство банков крайне негативно относятся к любым операциям с заложенным имуществом.

Во первых, это требует значительных изменений договора, не несущих прибыли.

Во вторых, создаются новые риски, зачастую неожиданные и непредусмотренные.

В третьих, в случае возникновения трудностей значительно усложняется их урегулирование как через суд, так и мирным путем. При этом закон дает банкам полное право  отказывать в проведении подобных операций даже без объяснения причин.

При этом существует несколько способов облегчить процедуру получения разрешения на дарение заложенного имущества:

  • Дарите квартиру человеку с хорошей кредитной историей. В этом случае банк, видя минимальный риск, легче согласится на дарение;
  • Проводите рефинансирование. Если ваш банк не дает разрешения на переоформление, то можно погасить заем с помощью кредита в другом банке и уже там получить разрешение на дарение;
  • Если у вас есть возможность, то погасите кредит досрочно. Нет залога — нет необходимости получать разрешение.
Инфоinfo
Стоит отметить, что квартиру вовсе не обязательно передавать пока она заложена — если вы просто хотите отдать её кому — то в личное пользование, то проще просто подождать с переоформлением до тех пор, пока заем не будет возвращен банку.

Порядок оформления

Для того, чтобы провести процедуру дарения, вам потребуется:

  • Обратиться с запросом на разрешение дарения в банк;
  • Подготовить дарственную;
  • Собрать все необходимые документы, оплатить пошлину;
  • Предоставить бумаги в Росреестр или МФЦ;
  • Провести процедуру регистрации имущества.

Рассмотрим каждый шаг более подробно. И начать стоит с получения разрешения на операцию.

Для того, чтобы получить ответ от банка, нужно направиться в ближайший офис кредитора и обратиться к специалисту по займам. С ним потребуется подробно обсудить всю процедуру.

После того, как будет получено разрешение, можно приступать к составлению договора дарения. Не забудьте вписать в него пункты, которые касаются наличия обременений на передаваемом имуществе, а так же информацию о новых обязанностях одаряемого.

Инфоinfo
После подготовки всех бумаг и составления договора дарения на квартиру вам потребуется обратиться в Росреестр или Многофункциональный Центр. Для этого нужно будет оплатить пошлину, предоставить договор и пакет бумаг. После этого документы у вас заберут, и через 5-7 дней вам потребуется забрать их назад вместе с новыми правоустанавливающими бумагами.

Документы

Перейдем к пакету документов, необходимых для составления дарственной и обращения в регистрационную службу. Собрать его не так уж и сложно, так как он даже меньше чем нужный для купли — продажи. Перед обращением в МФЦ у вас должны быть на руках:

  • Паспорта дарителя и одаряемого;
  • Правоустанавливающие бумаги на квартиру;
  • Кадастровый и технический паспорта недвижимости;
  • Выписка из БТИ и домовой книги;
  • Разрешение на проведение дарения от банка;
  • Договор дарения;
  • Разрешение от супруга или супруги, заверенное нотариальное (при необходимости);
  • Справка о родстве дарителя и одаряемого (при наличии).

Образец

Стоимость оформления

Перейдем к стоимости передачи квартиры с помощью дарения. Обязательных трат всего две — оплата государственной пошлины и налога на дарение.

Налог — тема отдельная, и мы её рассмотрим отдельно ниже. Пошлина же равняется 2 000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц.Это — минимальная сумма, которую потребуется заплатить.

Теперь рассмотрим дополнительные услуги, которые могут значительно облегчить вам жизнь:

  • Составление договора дарения юристом — от 1 000 рублей;
  • Составление и заверение дарственной на проведение сделки — от 2000 рублей;
  • Заверение согласия от супруга/супруги дарителя — от 1 000 рублей;
  • Проведение консультации по вопросам дарения — от 300 рублей, в некоторых организациях предоставляется бесплатно;
  • Дарение «Под ключ» — в зависимости от стоимости квартиры, в среднем от 20 000 рублей;
  • Подготовка пакета бумаг с помощью нотариуса — от 5 000 рублей;
  • Помощь сотрудников МФЦ — в зависимости от типа оказываемых услуг.

Налогообложение

При оформлении дарения потребуется оплатить не только пошлины и дополнительные траты, но и налог. Его размер равен 13% от стоимости подаренного имущества, в нашем случае — квартиры. Платить его обязан именно одаряемый, так как при передаче имущества именно он становится выгодоприобретателем. Оплату нужно внести до конца налогового года, следующего за годом дарения. Для этого потребуется подать декларацию и после её рассмотрения внести необходимую сумму.

Вниманиеattention
Дарение имеет одну особенность — получателя не обяжут платить налог в том случае, если он и даритель признаны Семейным Кодексом РФ близкими родственниками. То есть если даритель приходится одаряемому родителем, ребенком, супругом, братом или сестрой, то ответственность на него ложиться не будет. Все, что для этого потребуется — подтвердить факт родства каким — либо документом.

Особенности дарения доли

Существует одна вариация дарения, которая при наличии ипотеки вызывает особенно много вопросов, а именно дарение доли квартиры. В этом случае сложности вызывают такие проблемы, как перераспределение кредита, составление договора и сам процесс передачи жилья. Чтобы не расписывать всю процедуру заново, отметим отличия, которые встречаются на каждом этапе.

  • При обращении в банк для получении разрешения на передачу заложенного имущества потребуется так же попросить провести перерасчет выплат в связи с передачей доли. После того, как банк изучит вашу заявку и даст положительный ответ, им будет подготовлен специальный договор, который установит новые условия оплаты займа уже несколькими собственниками;
  • При составлении договора потребуется дополнительно указать на ответ банка как на один из документов, дающих право на передачу собственности, а так же на договор кредитования как на документ, налагающий на стороны дополнительные обязанности;
  • В случае неуплаты собственником своей части кредита банк получает право на подачу иска, аннулирующего договор дарения. После этого все обязанности ложатся на прежнего собственника;
  • При передаче только доли квартиры дарителю не потребуется согласия других собственников, как это нужно при купле — продаже. Единственное исключение — потребуется дополнительное нотариально заверенное согласие супруга/супруги в том случае, если квартира находится в совместной собственности;
  • После проведения перерегистрации новому владельцу, если он не является близким родственником дарителя, потребуется уплатить 13% только от стоимости своей доли.
Важноimportant
Обратите внимание на то, что дарение доли заложенного имущества — операция для банка весьма невыгодная. Так что очень велик шанс получить вполне законный отказ. При этом не стоит даже пытаться сделать подарок без разрешения банка — вы не только нарушите законы, регулирующие передачу недвижимости, но и договор с банком, что грозит вам серьезными штрафами.
(2 votes, average: 4,50 out of 5)
Loading...

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *